棚改圆满“结束”,三四线城市的房子是卖是留?北大专家直言不讳

2020-03-31      来源:楼市新观   

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2013年时,地产大佬王健林直言预测,未来10年,一二线城市的房价仍然会涨得很厉害,但三四线城市由于不是人口流入地,而是人口流出地,市场不易被消化,所以风险很大,房价也没有多少上涨空间。

不仅如此,随后的2017年在接受福布斯专访时他再次重点强调,“三四线城市由于过度开发建设,现在的房地产泡沫已达到前所未有的程度。”

七年时间过去了,不得不说即便是曾经的地产“商业之王”的预测也错得离谱。根据国家统计局发布的统计数据显示,2015年-2018年,全国房价上涨最激烈的城市不是一二线城市,而是很多人“看不上”的三四线城市——全国160多个三四线城市平均房价上涨了55%,环一线卫星城涨幅更达到200%-300%:2015年之前绝大多数三四线城市房价水平是三四千一平,但经历三四年时间的“全线补涨”后,连很多名不见经传的三四线城市房价都妥妥过万元一平,随随便便一套房子总价也过百万了。普通工薪家庭就算年入10万,也要不吃不喝工作至少20年才能买得起。

对于全国众多的三四线城市,其实2015年之前业内还是观点一致认为“没有潜力”:经济学家任泽平认为,人口不断向大都市圈聚集集中这是未来大的趋势,未来的楼市分化会非常明显。三四线城市不管是人口、经济还是住房供需都没有优势,所以房地产的发展没有多少投资价值;独立经济学家马光远也苦苦劝诫,“投资三四线城市是火中取栗,因为三四线城市住房早已严重过剩。”

无独有偶,地产大佬余英更直言不讳道,“对有些投资三四线城市房产的,或者有三四线城市土地的,我建议大家赶紧卖,落袋为安。”

专家大佬甚至是开发商们都“不看好”三四线的楼市,我们认为归根结底是三方面原因:其一、三四线城市确实存在过度开发建设的情况,尤其是2013年-2015年,很多三四线城市的存销比竟然高达40个月以上;其二、三四线城市的基本面不足以支撑房地产高速发展,尤其是人口常年流失和经济发展缓慢这两项,更成为制约绝大多数三四线城市发展的瓶颈;其三、三四线城市是棚改的重点区域,尤其是老城区到处都是破屋烂院,2015年之前棚改“拆旧建新的以房换房”政策虽然在施行,但是拆迁速度较慢,主要原因是拆迁成本较高以及拆迁资金很难到位。

为什么2015年之后,三四线城市能力压一二线城市一头,彻底迎来全面腾飞?专家们认为是新型城镇化导致的大量农村人口进城,以及投资购房需求暴增等推动的,但是明眼人都知道这是“开脱之词”,过去四五年三四线城市房地产迎来快速发展,房价短期快速飙涨,“罪魁祸首”是棚改货币化安置政策的实施。

从住建部近几年公布的全国棚改开工总量占比数据不难发现,过去5年全国棚改开工总数是3300万套,其中有2200万套都在三四线城市,三四线城市过去5年的棚改开工总量占总量的75%以上,这意味着过去5年棚改“货币化安置”撬动的4万多亿资金有3万亿都流向了三四线楼市。

不仅如此,棚改拆迁2.0模式的货币化安置还彻底解决了拆迁资金来源和购房需求两大问题——拆迁资金全部由央行先行垫付,后期由地方拆迁后卖地偿还,不仅形成了资金闭环,还给地方留下了充足的长期低息贷款的空间;拆迁不再实物安置,改为货币安置,这意味着被拆迁者必须拿着资金到市场上去购买商品房,可以说此举不仅解决了长期积压的库存的需求问题,还凭空创造了庞大的购买力。

后来发生的一切我们也都看到了,2015年后,棚改货币化安置政策一经实施,全国的三四线城市都闻风而动,自此房价也迎来了3年多的连续上涨。尤其是环一线三四线城市,叠加承接了大量的一二线城市的溢出投资需求和资金,房价两年内就上涨了一倍多。非但如此,数以万计的投资客更是扎堆聚集在三四线城市,他们大肆购买囤积三四线的房产,以期获得和一二线城市一样的房产快速升值,暴赚之后转身离场。

理想很丰满,但现实很骨感。2019年后,棚改逐渐开始收缩规模,国开行不仅收回了地方的审批权限,2019年底,住建部更公开宣布,“未来旧城改造不再大拆大建”,言外之意,未来棚改要全面推进更以人为本的“旧改”,棚改拆迁就此要圆满“结束”了。

棚改真的圆满“结束”了吗?事实确实如此:首先,2019年棚改开工总量较2018年腰斩下跌,根本原因是国家在全力“踩刹车”,一方面是棚改偏离了轨道,尤其“地方借棚改之名大肆发债”现象越来越严重,国家不得不出手;另一方面,棚改存量所剩无几,按照经济学家朱海斌的估测,最迟到2022年,棚改就会全面退场。彼时旧改才是老城区改造的普及模式;

其次,棚改大拆大建的模式越来越不得民心。一方面它导致了不公平造富行径,有人甚至凭借拆迁一夜资产上亿;另一方面棚改货币化安置拆迁成本较高,不仅比实物安置高出30%,更没有旧改方便快捷;

最主要的是,按照国家在2017年制定的“棚改三年规划”,2020年本来就是棚改的“收尾之年”。事实上,2020年“旧改”已经提前入场了,住建部2020年底发布的旧改数据显示,2020年旧改完成了4万多个小区的改造工作,比预期的3.9万个多。基于此,住建部长重点提到,2021年将全面推进旧改工程。不仅如此,2021年的国家重要议题中,也只提了旧改,棚改只字未提。中原地产专家解析认为,棚改已经圆满结束,属于旧改的时代已经正式到来了。

棚改圆满“结束”,将对三四线城市的房价走势有何影响?未来三四线城市的房价是涨是跌,对于在三四线城市持有的房产,到底是卖还是留呢?北大专家一语说透了:

据红星新闻报道,2021年3月23日,北大国家发展研究院院长姚洋在一场经济论坛上直言,“九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间。但是由于棚改的圆满结束以及推进新的城市化道路和城市化战略,非中心城市区域的房价就难以维持,特别是那些人口流出比较严重的城市,房价下行的压力更大。”

未来三四线城市房价是涨是跌?北大专家一语说透了:难以维持。换言之就是伴随着棚改拆迁这一核心支撑动力的缺失,以及国家重点发展超大特大城市,重点推进城市群建设等战略的实施,未来三四线城市的发展岌岌可危,房价下跌势明显。尤其是人口流出严重的城市,房价下跌的压力就更大了。

三四线城市未来的房价走势已经一目了然,对于这类城市持有的房产到底该卖还是留?上述专家直言不讳道:因需求而异——自住型住房即使未来房价有所波动,也不应该焦虑,盘算着卖掉止损并不是聪明的做法,毕竟解决居住是第一重要的,以当前的市场行情,卖掉三四线也很难有更好的归宿,所以留着更合理;

对于投资型住房,专家认为应该早做点落袋为安。但该专家同时提醒,即使研判透了未来几年三四线城市房价的下跌趋势,也很难卖房变现,原因有二:一方面市场会长期处于“有价无市”的尴尬局面,另一方面棚改核心支撑动力消失后,购房需求和资金都会出现断层,想高位套现几乎不现实。所以投资炒房客不想被长期套住,一定要学会放低姿态,早早主动割肉降价,以达到顺利脱身的目的。否则就真的成了为开发商、为国“光荣接盘”了。一句话,三四线城市的投资型住房,应该趁早全部卖掉,一套也不没必要留。

基于上述“九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间”言论,卖掉三四线城市之后应该抓紧配置这些房价仍然有上涨潜力的城市,这才是当前阶段三四线城市投资者最明智的资产优化配置方式。

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